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住宅

スケルトンから見えてくる風景

価 格
1,580万円
面 積

58.33㎡(建物)
70.28㎡(敷地)

所在地
京都市左京区北白川東伊織町17番9
交 通
叡山電鉄本線「茶山・京都芸術大学」駅 徒歩8分
管理費
なし
修繕積立金
なし
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京都市左京区北白川東伊織町17番9の売買物件/1階内観階段を見る。1階は主要構造部以外が解体済(スケルトン)となっています。下手に内装が残っているより改装のイメージがしやすいのがメリットですね
京都市左京区北白川東伊織町17番9の売買物件/2階東側個室から東を見る。2階も床天井が解体済(スケルトン)状態です。天井をとると狭い空間でも驚くほど広がりが出て開放感を得ることができます
京都市左京区北白川東伊織町17番9の売買物件/2階東側個室。天井側面は板張りで塞ぎ済み。連棟となっているので天井裏は同じ空間でつながってしまっているのが通例です。そこはきちんと板が張られています
京都市左京区北白川東伊織町17番9の売買物件/2階西側個室。床の間というか押入の面影が残っていますね。右手の壁面奥は通り庭上の吹き抜けとなっています
京都市左京区北白川東伊織町17番9の売買物件/2階東個室から西側を見る。狭い2部屋なので、ウォークインと個室にリノベして天井の高さを個室に取り込みたいですね!
京都市左京区北白川東伊織町17番9の売買物件/2階屋根構造部。痛んでいた梁などは適宜補修がなされています。大変な屋根葺替え工事は実施済みなので、リノベのハードルが下がっているのが嬉しいです
京都市左京区北白川東伊織町17番9の売買物件/2階階段と廊下。廊下なのか何なのか。階段横も、真ん中の廊下?もかなり細いです。細すぎて新鮮
京都市左京区北白川東伊織町17番9の売買物件/2階東側窓からの景色。ギュッとした路地奥なので、周辺の窓やバルコニーとこんにちはができます。ここからご近所付き合い始めてみましょう
京都市左京区北白川東伊織町17番9の売買物件/1階玄関間。解体済ですが、玄関のいい雰囲気のパーツはしっかりと残しています。このステキ建具前提のリノベ案をだしたいところ
京都市左京区北白川東伊織町17番9の売買物件/外部出窓まわり。ちょっと傾いてますが、雰囲気は良し
京都市左京区北白川東伊織町17番9の売買物件/1階土間周り。柱基礎がレンガ積みであったり、外壁波板下が開いていたり。古い町家あるあるなディテールが満載です
京都市左京区北白川東伊織町17番9の売買物件/1階東側庭。囲まれた敷地ではありますが、お庭がしっかり。ここの空間が有る事で、風が抜けて家に湿度がたまらず健全な状態を保てるのです
京都市左京区北白川東伊織町17番9の売買物件/1階庭北側通路。北側隣地との間には通路が確保されています。庭いじりが断然しやすいのが嬉しいですね。玄関側には扉もあるので自転車入れておくこともできますね
京都市左京区北白川東伊織町17番9の売買物件/外観全景。2棟連棟の北側になります左の赤いトタンが庭に通じる扉です
1階内観階段を見る。1階は主要構造部以外が解体済(スケルトン)となっています。下手に内装が残っているより改装のイメージがしやすいのがメリットですね
※5/15 価格変更しました!
古い町家との出会いで、避けては通れない「改装」という壁。今回はそんな改装が大前提の物件のご紹介です。

町家に住む方法はふたつ。リノベーション済みの建物を買うか、未改装の建物を手に入れてイチから自分で改装するか。リノベーション済みの物件は、自分の好みにピタッと来るものがあれば苦も無くすぐに住める建物が手に入るのが利点です。でもそんな運命的な出会いはそうそう無いのが世の常。そうなると古い町家を手に入れて、設計士さんと相談して、間取り、設備機器などの仕様、照明器具、断熱、外構計画、そしてコストの擦り合わせ。山盛りの坂を超えて走らなければなりません。特に古い町家から間取りを計画するにあたって、既存の間仕切壁や天井などがあると空間のイメージができず設計士さんとのイメージ共有に齟齬が出始めることもしばしばですよね。
そんな問題に一つの道筋を出したのが、部分解体して販売するという手法です。この利点はとにかく空間のイメージがしやすい。余計なものが取り払われ構造むき出しのありのままの空間が見れるので、改装後はここが吹き抜けになって、ここに壁ができるのかーなど、歩いて体験しながら理解することができます。また、建物診断書は内装の上からだけの判断となるので、根本的な建物状況がわからないという問題がありますが、部分解体されていることで、見えない部分の老朽化や劣化状況が目視できます。これも改装工事の精度を上げるのに一役買うのです。実際に工事契約して解体工事が始まって、壁を開けてびっくりすごい追加工事が発生してしまったという事案は良くあるものです。

今回の建物は北白川の京都芸術大学にほど近い住宅街の路地奥に位置しています。路地奥の2棟連棟ではありますが、一列三室型の典型的な町家の間取りを残しているのが特徴です。2階まで吹き抜けた火袋もみられることから、当初のままさほど改装されずに使用されてきたことが伺えます。1階は外壁と階段、大引基礎などの構造以外はスッキリなくなってるので、かなり間取りをイメージしやすいですね。外壁周りの基礎がすっかり傷んでいるので土間基礎からしっかり補強してあげましょう。
2階はちょっと変わった間取り。廊下というには細すぎる空間に挟まれて南北に2室配置されています。個室は一部屋にしておいて、もう一つは階段空間と一体化した書斎空間などにしてあげると空間の広がりを犠牲にせずのびのびとした間取りが組めそうです。広さと可能な間取りから、二人暮らし、もしくは子供一人の三人暮らしがフィットするような空間ができそうです。2階北側のバルコニーからはご近所さんの距離が近いので、その辺も検討事項となりそうですね。改装で大きな負担となる屋根の修繕は瓦の葺き替え済みなので心配無し。存分に内装の計画に注力できますね。

叡山電鉄茶山駅から京都芸術大学への道から延びる路地奥。通学通勤の人通りも多く、生活に必要なお店は近隣に充実しています。非道路の路地奥なので再建築不可となりますし、連棟なので、隣家との音対策も必須となるでしょう。立地や状況を天秤にかけ、このスケルトン空間に響くものがあった方には、是非。
京都市左京区北白川東伊織町17番9の売買物件
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価格
1,580万円
建物面積
58.33㎡
管理費
なし
修繕積立金
なし
所在地
京都市左京区北白川東伊織町17番9
交通
叡山電鉄本線「茶山・京都芸術大学」駅 徒歩8分
建物構造
木造 2階建て
所在階
1,2階
築年
土地権利
所有権
敷地面積
70.28㎡
都市計画
市街化区域
用途地域
第一種低層住居専用地域
建蔽率/
容積率
50/80
その他費用
設備
電気/上下水道/都市ガス
備考
地目:宅地/総戸数:1戸/現況:空室/引渡時期:相談/接道:幅員約2.83mの西側通路(非道路)に約5.3m接道/本物件は建築基準法上の接道要件を満たしていないため再建築不可です/築年月:閉鎖謄本によると昭和22年(1947年)の記録有り/建物は老朽化が進んでいるため、使用に際しては修繕が必要です/本物件は現状有姿での取引とします/京町家プロフィール有り/※2024年11月に大屋根葺替済み/連棟2戸1/学区:北白川小学校(約539m)、近衛中学校(約2,080m)/敷地面積の最低限度100m²/10m高度地区/山並み背景型建造物修景地区/遠景デザイン保全区域/屋外広告物第2種地域/居住誘導区域/既成都市区域/宅地造成工事規制区域/
取引態様
媒介
情報修正日時:2025年5月20日
情報更新予定日:2025年8月1日
※掲載の情報が現状と異なる場合には、現状を優先するものとします。
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